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发表于 2021-2-22 12:52:15 | 查看: 55| 回复: 0
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  关于同住人的界定,原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定:“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。”2011年市***发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定:“共同居住人,杨浦租房子一室一厅是指作出房屋征收决定时,上海杨浦承租人的户口不在承租房内,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”
  公房原承租人死亡,相关人员对承租权确定产生争议,直接诉讼人民法院时,人民法院是否受理?
  答:根据上海市的有关规定,公有居住房屋的承租人死亡后,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人,或者没有符合上述条件的人员,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属,有权继续履行租赁合同。我们认为,公房租赁关系首先是一种合同关系,当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权,他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同,且无法协商一致的情况下,应当由作为出租人的公房产权单位或授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼人民法院要求确定的,不予受理。
  但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉法院的,人民法院可予受理。诉讼中,对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告,出租人为无独立请求权的第三人。案件审理以维持出租人的确定为原则,除非原告有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的,人民法院可判决撤销,依法重新确定。
  当事人签订公房使用权转让合同后,以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的,应如何处理?
  答:公房使用权转让实质为公房租赁权的转让,其法律性质为公房租赁合同中承租***利义务的有偿性概括移转。依《合同法》规定,承租人概括移转租赁合同的权利义务,应征得合同另一方当事人即出租人的同意,包括事先同意或事后认可。实践中,基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让,公房使用权转让合同可确认为有效,当事人诉请确认无效的,不予支持:
  1.原承租人转让前未征得出租人之书面同意,但出租人事后办理了公房承租户名变更手续的;
  2.原承租人转让前未征得出租人之书面同意,但受让人已实际入住,并以承租人的意思缴付租金,出租人也予以收取的,应依据诚实信用原则,推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让,并事实上认可了该转让行为。
  一般情况下,公房的承租人与征收人签订房屋征收补偿协议。在房屋征收决定做出时,房屋征收在公房承租人已死亡,尚无法确定新承租人的,公房征收补偿协议应当由承租人的继承人共同签订;如果已经依法确定承租人的,应当由新承租人与征收部门签订协议。
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